La declaración de obra nueva es uno de los documentos que debe llevarse a cabo siempre que se realice una edificación. Este documento es el que atestigua los cambios que se han llevado a cabo en una finca en particular y también el que sirve para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Y, al igual que ocurre con la mayor parte de las declaraciones en el ámbito de la construcción, lleva unos costes asociados que debemos conocer.

Por eso hoy vamos a comentar en detalle cómo funciona la declaración de impuestos de obra nueva y cuál es la manera correcta de calcularla.

¿En qué consiste la declaración de impuestos de obra nueva?

Como hemos comentado más arriba, la escritura de declaración de obra nueva es un documento cuyo objetivo es describir la transformación realizada en una finca en el ámbito de la construcción, tanto si es por encima como por debajo de la misma.

En este sentido, se pueden distinguir 3 tipos distintos de declaración:

• Obra antigua. Hace alusión a aquella obra que, por el tiempo transcurrido, se ha consolidado bien porque no se disponía de licencia en su momento o no era necesaria llevar a cabo la declaración.
• De rehabilitación. En este caso, se habla de aquellos edificios que han sido actualizados por algún motivo.
• Obra nueva. Este último punto se englobarían aquellas obras que se han llevado a cabo recientemente o que aún se está ejecutando.

Pero, en cualquiera de los casos, es importante destacar que la realización de este documento conlleva pagar una serie de gastos que vamos a ver con mayor detalle a continuación y que es lo que se conoce como declaración de impuestos de obra nueva.

¿Qué dice la normativa sobre el impuesto de obra nueva?

Básicamente, debemos saber que la declaración de obra nueva genera un tributo por el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya base imponible va a depender del valor real de coste de la obra nueva.

En este sentido, es importante tener en cuenta que:

• El valor de coste real es un concepto que, según marca la normativa, no hace alusión al valor de mercado que va a tener posteriormente la casa.
• Hacienda publica todos los años unas tablas que nos ayudan a fijar ese valor, teniendo en cuenta diversos factores como su superficie, la localidad en la que se encuentra el inmueble, etc.
• Este tipo impositivo ronda entre el 0,5 y el 1,5% sobre el valor real del coste de la obra nueva y, el hecho de que se marque un porcentaje u otro, dependerá de lo regulado por cada una de las comunidades autónomas.

De esta manera, podemos ver que definir correctamente el valor de la vivienda es esencial para que el pago de los impuestos sea el adecuado y así no encontrarnos con una reclamación por parte de Hacienda el día de mañana.

¿Cómo calcular la base imponible de una escritura de declaración de obra nueva?

Como hemos visto hasta ahora, la base imponible de una escritura de declaración de obra nueva se calcula por el valor real del coste de la obra nueva que se declare. Algo que queda reflejado en el artículo 70.1 del Real Decreto 828/1995 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, también hemos señalado que el valor real de lo edificado no es el mismo valor que tiene el inmueble en el mercado. Por eso, este impuesto se debe calcular sobre el coste de ejecución de la obra y no sobre el valor que tiene la misma una vez se ha terminado. Y para ello se tienen en cuenta algunos de los costes de ejecución de material, como son el IVA, los honorarios del arquitecto, las tasas sobre la zona y el beneficio empresarial del contratista.

Aunque también podemos ayudarnos de las tablas marcadas por Hacienda, las cuales nos darán la cifra orientativa para la obra nueva en cuestión.

Conclusiones

La declaración de impuestos de obra nueva es un trámite esencial que conlleva el pago de un porcentaje sobre el valor real de una construcción, aspecto que debemos definir correctamente para no cometer errores a la hora de calcular su valor.

Esperamos que este post te haya servido para entender un poco mejor cómo funciona la declaración de impuesto de obra nueva y, si tienes cualquier consulta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.